谷都觀察③ | 創(chuàng)新工改“異地代建”模式，既解近渴又蓄遠(yuǎn)水
立秋時(shí)節(jié)，熱浪翻滾，中山市低效工業(yè)園改造升級(jí)攻堅(jiān)戰(zhàn)（以下簡(jiǎn)稱“工改”）正在熱火朝天推進(jìn)中。三鄉(xiāng)鎮(zhèn)古鶴村建材城項(xiàng)目也即將拉開(kāi)老舊鐵皮棚房被推倒、高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房新建的序幕。自年初啟動(dòng)“工改”工作以來(lái)，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的“工改”進(jìn)度和規(guī)模每日一小變，每月一大變，上半年完成拆除整理土地407.59畝。
8月2日，中山高規(guī)格召開(kāi)2022年上半年“工改”工作總結(jié)會(huì)。市委書(shū)記郭文海指出，“工改”是中山邁向高質(zhì)量發(fā)展的必由之路，是淘汰高能耗、高污染、低產(chǎn)出產(chǎn)業(yè)的必由之路，也是城鄉(xiāng)融合發(fā)展的重要內(nèi)容；前進(jìn)路上無(wú)論遇到什么樣的困難、矛盾和問(wèn)題，都決不妥協(xié)。
三鄉(xiāng)鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)鄭岳斌表示，在推進(jìn)“工改”的過(guò)程中，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)嚴(yán)格按照市委、市政府的統(tǒng)一部署，充分利用省、市政策紅利，探索出“政府掛賬收儲(chǔ)”和“異地代建”的創(chuàng)新模式，既解近渴，又蓄遠(yuǎn)水。下半年，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)將充分抓住中山創(chuàng)建廣東省珠江口東西兩岸融合互動(dòng)發(fā)展改革創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)的契機(jī)，用好作為國(guó)家全域土地綜合整治試點(diǎn)的政策紅利，重點(diǎn)圍繞破解土地碎片化等問(wèn)題，探索建設(shè)用地、農(nóng)用地等調(diào)整優(yōu)化的舉措，努力走出一條解決用地“小、散、亂”問(wèn)題的三鄉(xiāng)路子。
▲三鄉(xiāng)鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)鄭岳斌接受本報(bào)采訪。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 為什么要改？
? ? ? ? ?“工改”之路繁重，卻非走不可
站在古鶴村黨群服務(wù)中心四樓的過(guò)道上，眺望道路對(duì)面一片低矮的廠房，答案呼之欲出。
眼前的這片區(qū)域，多為單層鐵棚房，安全隱患突出，生產(chǎn)活動(dòng)隨時(shí)可能因停電、停水等原因被打斷。該區(qū)域均為土地承租方自建的簡(jiǎn)易廠房，因疫情和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，土地閑置、不可持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)越發(fā)明顯。此外，該區(qū)域用地分散，十來(lái)宗集體、國(guó)有用地和多處分散的未辦證空隙地混雜，難以連片有效開(kāi)發(fā)。數(shù)百米的距離，現(xiàn)代化的珠海三溪科創(chuàng)園與低矮破舊的古鶴建材城形成鮮明比。
▲古鶴建材城地塊均為低矮鐵棚房。
為破解這一難題，改造面積近200畝的古鶴建材城方案應(yīng)運(yùn)而生。
方案計(jì)劃打造中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，引入投資約6億元的項(xiàng)目將發(fā)揮龍頭帶動(dòng)作用。用好該地塊地處“黃金三角位”、毗鄰珠海、到坦洲快線和西部沿海高速出入口均為5分鐘內(nèi)車程、加密八線與105國(guó)道從兩側(cè)經(jīng)過(guò)的優(yōu)勢(shì)，做好“南聯(lián)”戰(zhàn)略的重要載體。
▲古鶴建材城地塊緊鄰珠海，交通便利。
鄭岳斌介紹，“工改”是一個(gè)系統(tǒng)性工作，也是一場(chǎng)“攻堅(jiān)戰(zhàn)”，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為我市傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，具有很好的發(fā)展基礎(chǔ)，但也面臨一些突出問(wèn)題，如傳統(tǒng)制造業(yè)和房地產(chǎn)用地較多，土地碎片化問(wèn)題較為突出，加上用地轉(zhuǎn)讓情況復(fù)雜、涉及權(quán)屬人較多，土地整備難度較大；同時(shí)，缺乏龍頭企業(yè)，給產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群的形成造成了一定困擾，一定程度上增加了產(chǎn)業(yè)鏈招商難度。此外，土地整備資金需求大，清拆清租、水網(wǎng)電網(wǎng)拆除等都需要“資金先行”。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?到底怎么改？
? ? ? ?創(chuàng)新“工改”模式，實(shí)現(xiàn)“異地代建”
“工改”沒(méi)有一條最優(yōu)之路，只有不斷探索切合實(shí)際、行之有效的模式，才能走出更優(yōu)之路。比如，直接出讓土地，將收益分給全體股民，這種“一錘子買賣”流程簡(jiǎn)單，實(shí)則不利于集體經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。那么，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)“工改”路在何方？通過(guò)半年的探索，道路越來(lái)越清晰。
結(jié)合實(shí)際要求，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)創(chuàng)新設(shè)定“出讓金+異地代建物業(yè)”的競(jìng)拍條款，讓村集體在改造過(guò)程中獲得土地出讓分成和配建物業(yè)收益，推動(dòng)村集體對(duì)改造方案的認(rèn)同。
以古鶴建材城為例，“工改”堅(jiān)持“用地布局優(yōu)化”，破解“連片難”問(wèn)題。將原有11塊小散土地，還有一些散落在各地塊之間的零散面積，整合成3個(gè)完整地塊；堅(jiān)持“政府掛賬收儲(chǔ)”和“集體自主開(kāi)發(fā)”同步，破解“資金難”問(wèn)題。綜合采用政府掛賬收儲(chǔ)、村自主開(kāi)發(fā)等開(kāi)發(fā)模式，充分挖掘和撬動(dòng)社會(huì)資本力量，引入有經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力的改造主體。三鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府掛賬收儲(chǔ)部分工業(yè)用地對(duì)外拍賣，招引中醫(yī)藥龍頭企業(yè)。該中醫(yī)藥龍頭企業(yè)除了支付土地出讓金外，還將在異地（片區(qū)內(nèi)屬于村集體的工業(yè)用地上）為古鶴村建設(shè)一定面積的現(xiàn)代化工業(yè)廠房。土地出讓金一部分用于村民分紅，一部分用于投入工業(yè)廠房建設(shè)，資金不足部分，鼓勵(lì)村集體主動(dòng)申請(qǐng)政府貸款貼息補(bǔ)助、“工改”貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金和畝均貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)資金等，充分調(diào)動(dòng)村集體的積極性，完成片區(qū)自主開(kāi)發(fā)。
據(jù)悉，我市推進(jìn)的“工改”項(xiàng)目中，此前并沒(méi)有“異地代建”的先例，古鶴建材城項(xiàng)目尚屬首個(gè)。
▲古鶴建材城地塊低矮廠房與周邊現(xiàn)代化住宅形成鮮明對(duì)比。
上半年，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)堅(jiān)持連片改造與單宗項(xiàng)目并行推進(jìn)，堅(jiān)持“5+2”“白加黑”的工作氛圍。目前，南部新城（古鶴－新圩）片區(qū)、白石麻子、大坑塘、茅灣工業(yè)園等四大片區(qū)改造模式、改造主體、改造路徑基本確定，產(chǎn)業(yè)定位基本明確，招商對(duì)接基本完成。南部新城（古鶴－新圩）片區(qū)古鶴建材城項(xiàng)目計(jì)劃引入中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)；白石麻子項(xiàng)目計(jì)劃引入智能制造、精密制造產(chǎn)業(yè)；大坑塘項(xiàng)目計(jì)劃引入美妝產(chǎn)業(yè)；宗地項(xiàng)目同步有序推進(jìn)中。
? ? ? ? ? ? ? ? ? 改了有何好處？
? ? ? ? ? ? 既能解近渴又能蓄遠(yuǎn)水
土地既是山川之根，亦是民生之本。“工改”要在土地上進(jìn)行，必然牽涉到當(dāng)?shù)厝罕姷睦?，如何讓群眾接受“工改”方案，改造所帶?lái)的多重利好便是爭(zhēng)取支持的關(guān)鍵。以古鶴建材城項(xiàng)目為例，土地整合后可用土地面積和固定資產(chǎn)大幅增加；土地出讓帶來(lái)分紅收益；新建的物業(yè)保證可觀的租金收入；配套商業(yè)綜合體的建設(shè)，不僅滿足建材城的消費(fèi)需求，也將推動(dòng)旅游、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為村民創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，拓寬致富的道路。應(yīng)該說(shuō)，“異地代建”既解了資金不足的近渴，又能蓄了村集體收入持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)水。
古鶴村黨總支部書(shū)記陳斯能表示，在村干部群眾凝心聚力的奮斗下，古鶴村“工改”項(xiàng)目的改造方案已通過(guò)股民的表決，前景可期。
在三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中山市都依你服裝有限公司項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，兩棟高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化廠房已拔地而起，將在9月封頂，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)春節(jié)前后投產(chǎn)。今年1月4日，中山市村鎮(zhèn)“工改”動(dòng)工儀式三鄉(xiāng)鎮(zhèn)分會(huì)場(chǎng)在此舉行，打響了三鄉(xiāng)鎮(zhèn)2022年“工改”第一槍。該項(xiàng)目與古鶴建材城項(xiàng)目相距十分鐘車程，是占地面積只有22.3畝的單宗地塊，原有廠房老舊、容積率低、產(chǎn)業(yè)空間有限、產(chǎn)值低稅收少，屬于典型的低效工業(yè)用地，不僅企業(yè)自身發(fā)展空間受限，甚至影響旁邊企業(yè)的發(fā)展和整個(gè)工業(yè)園區(qū)的形象。??
▲都依你項(xiàng)目新廠房即將封頂。
舊址新建的都依你項(xiàng)目，將按照一層7.9米，二層6.4米，三至九層各5米的標(biāo)準(zhǔn)，滿足機(jī)械手臂作業(yè)和自動(dòng)化生產(chǎn)的需要。項(xiàng)目總投資1.1億元，容積率從原來(lái)的0.67將提升至3.5，新增廠房約5萬(wàn)平米，配建停車位125個(gè)。除了用于現(xiàn)有紡織產(chǎn)業(yè)的增資擴(kuò)產(chǎn)，項(xiàng)目還將配套周邊產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集，引入印刷包裝、電商及周邊產(chǎn)業(yè)、物流。改造后進(jìn)駐企業(yè)總年產(chǎn)值預(yù)計(jì)達(dá)到1.8億元，總年稅收達(dá)到850萬(wàn)元。
▲都依你項(xiàng)目新廠房計(jì)劃春節(jié)前后投入使用。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 如何繼續(xù)改？
? ? ? ? ?不斷探索拿出更多實(shí)招硬招
市委書(shū)記郭文海指出，要在充分肯定成績(jī)的同時(shí)，更加深刻認(rèn)識(shí)到“工改”的嚴(yán)峻性和迫切性。
鄭岳斌介紹，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)堅(jiān)持直面難題，立足階段性成效乘勢(shì)而上，將繼續(xù)高效推進(jìn)“工改”工作，因地施策、大膽探索。同時(shí)，充分利用三鄉(xiāng)作為南部中心鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)定不移實(shí)施“東承、西接、南聯(lián)、北融”一體化融合發(fā)展戰(zhàn)略，加快“南聯(lián)”步伐，自覺(jué)深化與珠澳全方位合作，精準(zhǔn)對(duì)接“工改”項(xiàng)目開(kāi)展產(chǎn)業(yè)鏈招商。
下半年，三鄉(xiāng)鎮(zhèn)將緊盯攻堅(jiān)任務(wù)，勇于嘗試、勇于創(chuàng)新，拿出更多硬招實(shí)招，繼續(xù)在探索創(chuàng)新上下功夫。一是充分利用中山市獲批建設(shè)廣東省珠江口東西兩岸融合互動(dòng)發(fā)展改革創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)和三鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為國(guó)家全域土地綜合整治試點(diǎn)的政策優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)圍繞破解土地碎片化等問(wèn)題，著眼鎮(zhèn)域探索建設(shè)用地、農(nóng)用地等調(diào)整優(yōu)化的舉措，為解決用地“小、散、亂”提供三鄉(xiāng)方案。二是繼續(xù)探索、摸查有益于“工改”的改造模式，梳理政府掛賬收儲(chǔ)、單一主體歸宗改造等實(shí)施路徑，探索可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。同時(shí)，三鄉(xiāng)還將繼續(xù)在土地整備和項(xiàng)目落地方面功夫，堅(jiān)決打贏“工改”這場(chǎng)沒(méi)有退路的攻堅(jiān)戰(zhàn)。
◆中山日?qǐng)?bào)社編發(fā)中心
◆文：記者 徐世球 實(shí)習(xí)生 汪羽涵 通訊員 袁旺 苑紅強(qiáng)
◆圖：記者?文波
◆編輯：徐世球?
◆二審：汪佳?
◆三審：陳浩勤
◆素材來(lái)源：中山日?qǐng)?bào)
