近日，多年來備受關(guān)注的“公攤面積”在多地又出現(xiàn)了新變化。一周之內(nèi)，河北省張家口市、湖南省衡陽市兩地宣布逐步推進(jìn)“取消公攤”。而在今年更早之前，就已有多地提出“取消公攤”。一系列新動作也讓“取消公攤”的話題再次登上熱搜。那么，“取消公攤”是否等同于得房率100%？“取消公攤”究竟會有怎樣的影響？是有利于開發(fā)商還是購房者呢？
什么是“公攤面積”？
公攤面積為何成了一筆“糊涂賬”？
12月17日，河北省張家口市發(fā)文明確，取消商品房銷售價格限價機(jī)制，鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。12月12日，湖南省衡陽市發(fā)文明確，自2025年1月1日起，商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價。更早的時候，肇慶市、合肥市、湘潭市等都提出逐步“取消公攤”。
而包括廣州、杭州、長沙和廈門等地在內(nèi)的城市雖然未明確取消公攤，但也通過放寬對贈送面積限制、優(yōu)化陽臺等方式提高實際得房率。
對于大多數(shù)購房者來說，什么是“公攤面積”？其實有些一頭霧水。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，實際上，公攤是必要的，當(dāng)下針對公攤面積的爭議核心在于公攤面積該不該計價。
中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉：目前市場上是否取消公攤，其實核心不是說不要公攤，因為不可能沒有公攤的。樓梯、電梯的數(shù)量包括社區(qū)的活動空間等等，其實是決定了這套房子的居住體驗感。從當(dāng)下市場來看，其實大家的爭議核心點就是公攤是不是要計價。在賣房的過程中，違規(guī)分?jǐn)偣珨偅瑯影彘g和實際中交付遠(yuǎn)遠(yuǎn)不一樣，這些是可以通過一些政策來規(guī)避的。
公攤面積制度在我國實施已久。2001年實行的《商品房銷售管理辦法》明確了商品房建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。具體來說，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。而公用建筑面積一般由兩部分組成：
·一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。
·二是單元與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻。
簡單來說，如果電梯和公共設(shè)施以及走廊過道越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。
購房者之所以對于“公攤面積”詬病已久，原因有兩點：
·第一，目前市場上對于“公攤面積”的計算方法不夠公開透明。
·第二，一些開發(fā)商違規(guī)增加公攤面積。
這都使得長期以來，公攤面積成了一筆“糊涂賬”。
青島的一位購房者此前就買了一套120多平方米的商品房，但在收房時發(fā)現(xiàn)，有近一半的錢都花在了公攤上。
目前，公攤系數(shù)在多大范圍內(nèi)算合理，國家沒有明確規(guī)定，僅規(guī)定了公攤系數(shù)的上限和下限。浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬表示，一般情況下，需要根據(jù)以下內(nèi)容來測算公攤面積：
·一是設(shè)計單位的圖紙。
·二是主管部門對公攤的核算。
但由于一些地方還沒有建立“多測合一”體系，缺乏第三方監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計算不透明等現(xiàn)象。
浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長 虞曉芬：公攤面積的計算很復(fù)雜，相關(guān)信息的公開化程度還不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。
取消公攤面積會產(chǎn)生什么影響？
面對這些所謂“不透明空間”，購房者可以說是啞巴吃黃連，有苦說不出，這也是 “取消公攤計價”的呼聲越來越高的原因所在。然而，值得探討的是，取消公攤計價就真的可以解決當(dāng)下的問題嗎？已經(jīng)執(zhí)行“套內(nèi)價格計價”的區(qū)域目前效果怎么樣？全面取消公攤計價會產(chǎn)生怎樣的影響呢？
2022年8月1日起，重慶在全國率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策。也就是，取消了“公攤面積”計價。這一政策明確規(guī)定，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)寫明房屋共用部位及設(shè)施。重慶大學(xué)副校長劉貴文表示，這有利于購房者對于房屋面積做到一目了然。
重慶大學(xué)副校長 劉貴文：最好的地方，就是讓不是很了解建筑類專業(yè)知識的購房者能清楚明白地知道，自己買的房子使用面積到底有多大。所以有利于市場正?；灿欣谑袌龈油该骰?。
重慶之所以率先改革商品房計價方式，最大目的在于讓消費(fèi)者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛。
有專家表示，從計量口徑上取消公攤，會導(dǎo)致整套房的面積減少，而房屋總價不會發(fā)生變化，以住房面積計量的單價就會上漲。舉例來說，目前，一套建筑面積100平方米的商品房，公攤面積20%，實際使用面積是80平方米。如果按照總價800萬元來計算，每平方米單價為8萬元。取消公攤之后，總價不變，單價則變成每平方米10萬元。因此專家認(rèn)為，從資產(chǎn)角度，這將有利于保障購房者的權(quán)益。上海易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對此也持樂觀態(tài)度。
上海易居研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)：所買即所得，實際交付鑰匙的房子就是那么大的一個房子。所以會增強(qiáng)大家對于買賣房屋的信心，并且對鞏固2025年的“止跌回穩(wěn)”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場向好發(fā)展，更好地保障購房者的一些居住權(quán)益等等都有積極作用。
對于開發(fā)商來說，取消公攤總體是有利于銷售房源的。而近年來，已有一些開發(fā)商開始主動選擇“按套內(nèi)面積”計價來出售新房，以此來規(guī)避因為公攤面積而產(chǎn)生的爭端或民事糾紛。張大偉表示，必須要注意，取消公攤對于二手房市場的巨大影響。
中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉：它對于目前市場上已經(jīng)存在的二手房有可能就沒有那么多的利好了，因為同樣區(qū)域的話，如果是二手房，你的得房率只有70%，而新進(jìn)入市場的這些房源，得房率可能能到90%，差20%的話，單價有可能銷售差距不大。過去的二手房和開發(fā)商手中庫存的在售的一些房源有可能就要降價了。
從現(xiàn)階段來看，多名業(yè)界人士都認(rèn)為，全面取消公攤的條件尚未成熟。目前市場上也有一些建議和反饋，一是“取消公攤之后房價是否會上漲”。二是“取消公攤后小區(qū)品質(zhì)是否會下降”?；诖?，專家建議，增加公攤面積的透明度才是解決問題的關(guān)鍵所在。
中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉：不論是得房率還是公攤，都有存在的必要性。真正要管控的其實是不合理的、違規(guī)違法的，在銷售過程中制造高得房率的這些情況，而不是說隨便改變這種公攤的設(shè)計規(guī)則，其實是會帶來一些不可預(yù)知的風(fēng)險。
◆編輯：龍慧◆二審：陳吉春◆三審：周亞平
